最近和大家聊了很多賣(mài)房話題，不少朋友錯(cuò)過(guò)了上一輪賣(mài)房時(shí)機(jī)，現(xiàn)在正在抓緊賣(mài)房。另一方面，北京樓市正在處于上漲期，很多長(zhǎng)期看好的區(qū)域漲幅都很出色，回龍觀甚至出現(xiàn)了不少8萬(wàn)單價(jià)成交的房源。

不免有人問(wèn)，回龍觀價(jià)格提到這么高，還能買(mǎi)嗎？會(huì)不會(huì)橫盤(pán)？

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回龍觀霍營(yíng)

回龍觀地區(qū)緊鄰海淀核心產(chǎn)業(yè)區(qū)，這幾年非常熱門(mén)，還有旁邊的霍營(yíng)，雖然都屬于昌平，但成交量和漲幅都不錯(cuò)，是北京成交量的頭部片區(qū)。

這其中有兩個(gè)原因，一是回龍觀承接了大量上地-西二旗的產(chǎn)業(yè)外溢，是碼農(nóng)剛需置業(yè)首選，另一方面是回龍觀區(qū)域的總戶數(shù)是全北京最多的。8月數(shù)據(jù)還沒(méi)出，光看7月數(shù)據(jù)，昌平的掛牌價(jià)和漲幅已經(jīng)領(lǐng)漲。

昌平的漲幅，另一方面還得益于回天計(jì)劃改造，回龍觀整個(gè)地區(qū)有51.7萬(wàn)人，126個(gè)小區(qū)，地鐵13號(hào)線和8號(hào)線帶動(dòng)，讓這里成為目前居住密度最大的社區(qū)之一。

但回天地區(qū)在昌平，配套建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于北京市區(qū)，為了改善這一情況，北京市在2018年發(fā)布《優(yōu)化提升回龍觀天通苑地區(qū)公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施三年行動(dòng)計(jì)劃（2018-2020年）》，宣布將用200億投資用來(lái)改造升級(jí)回龍觀天通苑片區(qū)。到2020年補(bǔ)齊教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文體、交通等各方面公共服務(wù)短板。

如今到了2022年，回天地區(qū)的生活配套的確得到了很大的提升，學(xué)校新增了人大附昌平分校，回龍觀積水潭醫(yī)院也將入駐，甚至還建設(shè)了一度風(fēng)靡網(wǎng)絡(luò)的北京首條自行車(chē)專(zhuān)用車(chē)道。

其中最有價(jià)值的，莫過(guò)于13號(hào)線的拆分。

回天計(jì)劃兩期，一共8年，最有價(jià)值的提升應(yīng)該算是13號(hào)線的拆分。西二旗一度是北京最擁擠的地鐵，為了緩解這一情況，北京市政府將13號(hào)線劃分為A段和B段，緩解交通難題。并于2020年開(kāi)始動(dòng)工。

13A線南段從13號(hào)線大鐘寺站以南撥線向南延伸至車(chē)公莊，與6號(hào)線換乘，實(shí)現(xiàn)30對(duì)折返能力，北段由既有13號(hào)線西二旗站以北撥線向東敷設(shè)至回龍觀、天通苑，與17號(hào)線換乘。線路全長(zhǎng)30公里，其中新建工程16.8公里，全線設(shè)車(chē)站18座（含清華東站及清河站），換乘站11座。

13B線由13號(hào)線東直門(mén)至回龍觀站西側(cè)撥線向西延伸至上地軟件園，與16號(hào)線換乘。線路全長(zhǎng)32公里，其中新建工程5.8公里，共設(shè)車(chē)站15座（含建材城東站），其中換乘站9座。

13A和17號(hào)線換乘，回龍觀居民可以不再繞乘10號(hào)線，直接上17號(hào)線即可，大大減少通勤時(shí)間。

生活環(huán)境的提升和地鐵的加持，讓在后廠村、軟件園工作，居住在回龍觀、霍營(yíng)的朋友通勤更方便，也成就了回龍觀的房?jī)r(jià)。

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回龍觀漲幅突破10%

最近一年，回龍觀的漲幅為10%，最近一輪的漲幅為17%，從數(shù)據(jù)上看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏北京大盤(pán)。這也恰恰說(shuō)明了居者一直強(qiáng)調(diào)的選房邏輯，選擇有產(chǎn)業(yè)、有交通、無(wú)硬傷的住宅產(chǎn)品，才能在利好逐步實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期價(jià)值。

但即便是在利好片區(qū)，也不能盲買(mǎi)，要有具體的選盤(pán)邏輯。比如這輪回龍觀大漲中，能達(dá)到8萬(wàn)/平的房子，主要是金域華府二期、三期，國(guó)風(fēng)美唐二期、三期，公園悅府三期。國(guó)風(fēng)美唐一期也有掛牌8萬(wàn)的，但還沒(méi)成交。

金域華府二期79平兩居

這其中最先進(jìn)入8萬(wàn)單價(jià)序列的是金域華府，從去年就有了，相對(duì)來(lái)說(shuō)穩(wěn)定一些，最近三個(gè)月有微跌，但三期均價(jià)還是在8.5萬(wàn)/平左右。國(guó)風(fēng)美唐和公園悅府有高價(jià)成交的房子，但現(xiàn)在還沒(méi)全線上漲，還能用6萬(wàn)多的價(jià)格買(mǎi)到。這其中的差別，受戶型、小區(qū)、距離地鐵位置和房齡的影響。

國(guó)風(fēng)美唐三居室

現(xiàn)在北京市場(chǎng)上改善需求暴漲，國(guó)風(fēng)美唐因?yàn)榉魁g新、交通好，裝修不錯(cuò)的次新大三居價(jià)格是最高的，漲幅也最好。2020年國(guó)風(fēng)美唐92平全南兩居成交價(jià)520、530萬(wàn)，現(xiàn)在已經(jīng)到了600萬(wàn)。

公園悅府三居室

公園悅府最近成交好的，基本都是中高樓層裝修好的，買(mǎi)了就能住，業(yè)主相當(dāng)于把裝修也賣(mài)給買(mǎi)方了。這樣的房子在二手房市場(chǎng)有一定溢價(jià)，但也要看買(mǎi)家的談判實(shí)力，能否抓住業(yè)主的博弈心理。

另外還有領(lǐng)秀慧谷，和國(guó)風(fēng)美唐、公園悅府、金域華府并稱(chēng)為回龍觀四大神盤(pán)，領(lǐng)秀慧谷也有成交價(jià)不錯(cuò)的樓盤(pán)，但和前面三個(gè)老大哥相比還是有些遜色的。

回歸正題，成交價(jià)到了8萬(wàn)/平，回龍觀還能買(mǎi)嗎？可以。

寫(xiě)這篇文章的目的，不是告訴大家回龍觀的房子都漲價(jià)了。這幾個(gè)小區(qū)，都是回龍觀的頭部小區(qū)，房齡新、離地鐵近，但隨著霍營(yíng)的繼續(xù)開(kāi)發(fā)，產(chǎn)業(yè)的不斷利好，回龍觀還是有一批值得挖掘的筍盤(pán)，這些樓盤(pán)現(xiàn)在正處于上漲期，但還沒(méi)到最高點(diǎn)。

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