七年來最低房貸利率來了，央行首次針對(duì)差別化房貸政策專門發(fā)文，購房者會(huì)買單嗎？

5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，其中稱：貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。按照目前5年期LPR利率4.6%計(jì)算，首套房貸利率最低可為4.4%。多位專家對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，這樣低的利率僅在2013年-2015年出現(xiàn)過，首套房4.4%的利率是近七年來的最低點(diǎn)。

根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，截至4月底，103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.17%。如果按照最新下限值4.4%計(jì)算的話，前后差77個(gè)基點(diǎn)，若貸款200萬元，每月月供相差近千元。

房企和樓市，目前都處于最困難的時(shí)刻，信貸放松能否真正提振樓市？央行發(fā)文次日，地產(chǎn)股多股漲停，有房企區(qū)域公司宣布片區(qū)樓盤全線漲價(jià)，房產(chǎn)銷售的朋友圈一片歡呼聲。“我們相信接下來會(huì)觸底反彈了。”一位房企人士表示。

2013年利率寬松曾迅速見效

今年以來，累計(jì)已有134個(gè)城市共出臺(tái)了231次樓市紓困政策，而截至目前對(duì)樓市最重磅的政策則于昨日由央行和銀保監(jiān)會(huì)釋出。受重大利好消息影響，16日地產(chǎn)股開盤大漲，迪馬股份、深深房A、榮安地產(chǎn)等多股漲停，Wind顯示134只A股中有93只收漲。

“上一次看到房貸利率這么低，還得從2012年說起，那一年央行曾兩次降準(zhǔn)、兩次降息。那時(shí)候全國樓市分化，大家都到一二線城市避險(xiǎn)，2013年起上海針對(duì)房地產(chǎn)信貸進(jìn)行了差別化松動(dòng)，首套、二套情況大不相同，首套房貸款利率最低打7折、75折，可以低到4%。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

2013年3月底，上海發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控“國五條”細(xì)則，其中稱實(shí)施差別化的信貸政策，落實(shí)好首套房貸款的首付比例和貸款利率政策，嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策。

據(jù)盧文曦觀察，當(dāng)年首套房貸款利率下降后，對(duì)樓市起到了立竿見影的效果。回顧21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年上海成交新建商品住宅10.5萬套，同比大漲了35%，創(chuàng)下四年來最高水平。

“上海的首套房利率一直在全國處于低位，不過從2015年下半年起，旺盛的置業(yè)需求再一次讓房價(jià)走高，上海不停祭出最嚴(yán)調(diào)控政策，此后就再也沒見過那么低的利率。”盧文曦表示。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也對(duì)記者表示，低于4.4%的首套房貸利率，全國范圍內(nèi)從2016年起就再也沒有看到了。

2015年，全國樓市同樣出現(xiàn)過整體降息、降低首付比例、公積金政策調(diào)整的情況，此后樓市加速回暖趨勢明顯，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，到2016年3月時(shí)，70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)到47個(gè)，深圳房價(jià)同比暴漲58%，政策效果相當(dāng)強(qiáng)。

“如今央行首次對(duì)于差別化房貸政策發(fā)布專門文件，充分體現(xiàn)了當(dāng)前政策面欲扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)交易頹勢的決心。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

各城目前尚未見4.4%最低利率

央行并不直接落地房貸利率，調(diào)整的只是政策利率、基準(zhǔn)利率，而最終房貸利率則有各地區(qū)商業(yè)銀行自行決定。截至目前，盡管各地已經(jīng)陸續(xù)降利率，但現(xiàn)存房貸利率平均水平遠(yuǎn)超4.4%。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年3月103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.34%，4月降至5.17%，這已經(jīng)是2019年以來的月度最大降幅。

根據(jù)央行發(fā)布的《2022年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，當(dāng)前全國個(gè)人按揭貸款平均利率為5.42%。

截至目前，全國首套房主流貸款利率最低的城市包括長三角的蘇州、南通、無錫等，它們都在4月底時(shí)降到了4.6%，與5年期以上LPR持平。

以無錫為例，去年首套房貸款利率去年還是5.9%，過完春節(jié)變成了5.6%，3月份降至5.2%，4月底變成了4.6%，降幅驚人，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，如果樓市交易冷淡的現(xiàn)狀無法改變，利率有進(jìn)一步下跌的可能性。而無錫某國有銀行房貸業(yè)務(wù)相關(guān)人士則表示，截至目前尚未接到利率進(jìn)一步下調(diào)通知，如上級(jí)有新通知會(huì)立刻跟進(jìn)。

華南地區(qū)，廣州多數(shù)銀行目前仍在執(zhí)行5.2%-5.4%的首套房貸款利率。深圳的首套房貸利率普遍為4.9%，一位貸款中介公司相關(guān)從業(yè)者對(duì)記者表示，目前尚未出現(xiàn)利率調(diào)整的情況，可能需要更多時(shí)間才能落地政策。

目前上海的首套房主流利率為4.95%，“上海很難迅速降低55個(gè)基點(diǎn)至4.4%，而且央行新規(guī)針對(duì)首套貸款購買的‘普通自住房’，根據(jù)上海對(duì)普通住宅的定義，內(nèi)環(huán)以內(nèi)單套價(jià)格不超過450萬元，如果未來不修改這一標(biāo)準(zhǔn)，目前多數(shù)成交住房都不算普宅。”上海一家購房咨詢中介公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

如果各地首套房貸款利率真的能減少20個(gè)基點(diǎn)，以貸款100萬元、30年、等額本息計(jì)算，月供可少100多元，整體利息可減少約4萬元。

若按照貝殼研究院的數(shù)據(jù)來計(jì)算，即全國103個(gè)城市主流平均利率5.17%若能降至4.4%，以貸款200萬元、30年、等額本息計(jì)算，月供可以少接近1000元。

樓市黃金周期還會(huì)回歸嗎？

央行發(fā)文后，房產(chǎn)銷售和房企人士的朋友圈立刻紅火起來了。

“消息一出，今天又是爆發(fā)的一天。”上海某樓盤的置業(yè)顧問告訴記者，盡管還在疫情封控期間，其所在樓盤已經(jīng)開啟線上認(rèn)籌，前期的蓄客、介紹樓盤、客戶問答等環(huán)節(jié)都在線上進(jìn)行，結(jié)果認(rèn)籌情況不錯(cuò)，首套房需要驗(yàn)資200萬、二套房驗(yàn)資400萬，已經(jīng)有很多客戶在沒有到過實(shí)地看房的情況下劃轉(zhuǎn)了認(rèn)籌金。

“房貸利率新規(guī)出臺(tái)，‘房空警報(bào)’已拉響！賣一套，少一套。”南昌一老城區(qū)樓盤的銷售在朋友圈寫道。他對(duì)記者表示，五月以來樓盤到訪和轉(zhuǎn)化都有所提升。

“信貸寬松對(duì)樓市會(huì)有顯著影響，我們公司內(nèi)部判斷樓市已經(jīng)到底部，接下來會(huì)觸底反彈了。”華東一家千億房企內(nèi)部人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

碧桂園句容片區(qū)已宣布，從5月16日起，對(duì)片區(qū)內(nèi)4個(gè)樓盤的價(jià)格進(jìn)行全面上調(diào)。

“我在等上海完全恢復(fù)，一旦封控結(jié)束會(huì)立刻投入看房中，現(xiàn)在名單里我列了三四個(gè)必打新的樓盤，感覺封控徹底結(jié)束后的3個(gè)月，是買房最佳窗口期。”上海購房者李默然從去年就在看房，持幣一千多萬待購，他稱自己一直在等樓市的底部，今年下半年在他看來就是最好的時(shí)機(jī)。

“我身邊有挺多朋友最近都放棄了購房計(jì)劃，即便首套房貸款利率略有下調(diào)，樓市的黃金周期也回不來了。”同樣是持幣待購的上海購房者，王蔚的想法完全相反，“收入流水減少，無力承擔(dān)貸款，即便每個(gè)月月供少掉幾百塊，那也是杯水車薪”。

王蔚表示，她也收到一些置業(yè)顧問發(fā)來的消息，稱折扣收回、樓盤火爆，“我覺得大部分都是噱頭，剛需購房者還可以再等等，而且對(duì)貸款數(shù)額一定要謹(jǐn)慎，要在能力范圍內(nèi)”。

盧文曦表示，當(dāng)前單個(gè)政策的短期影響或許有限，長期效果仍有待觀察。嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，從實(shí)際情況來看，部分地區(qū)的疫情加大了不確定性，樓市短期支持政策效果尚不明顯，房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期。

國金證券認(rèn)為，首套房利率下限下調(diào)將帶動(dòng)房貸利率的全面下降，同時(shí)全方位的調(diào)控寬松將加碼。萬聯(lián)證券認(rèn)為，隨著房貸利率下限突破，疫情后房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)將修復(fù)，后續(xù)仍有政策利好值得期待。

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