本文知識點(diǎn)：

1、不同過戶方式的注意事項(xiàng)和稅費(fèi)

2、二手房過戶的d注意事項(xiàng)

3、新房產(chǎn)權(quán)辦理注意事項(xiàng)

4、北京房產(chǎn)證查詢方法

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一、不同過戶方式的注意事項(xiàng)

房產(chǎn)過戶方式有三種：繼承、贈與、買賣。

根據(jù)北京現(xiàn)行限購政策的要求，房產(chǎn)贈與中，受贈方必須具有購房資格才能接受贈與，在過戶登記完成后，獲贈房屋將計(jì)入受贈人擁有的房屋套數(shù)內(nèi)。房屋繼承并沒有購房資質(zhì)的要求。

1、房產(chǎn)繼承

繼承過戶是指被繼承人死亡，繼承人攜帶相關(guān)證明到房屋所在地的不動產(chǎn)登記部門辦理房屋過戶手續(xù)，也就是說，該方式必須在被繼承人去世后才可以進(jìn)行。

直系親屬之間的過戶,繼承的成本最低。繼承分為法定繼承和遺贈兩種，前者繼承房產(chǎn)不納入限購，但只能在第一順位繼承人（即配偶、父母和子女）之間進(jìn)行。此外，兩者所需繳納的費(fèi)用也有所區(qū)別，房屋繼承稅費(fèi)主要有：

（1）印花稅：按照0.05%征收

（2）契稅：法定繼承人繼承房地產(chǎn)，免契稅；對非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權(quán)屬的，需要繳納契稅1.5%

（3）房產(chǎn)繼承中不存在遺產(chǎn)稅

（4）房產(chǎn)繼承中是不征收個(gè)人所得稅

2、房產(chǎn)贈與

房產(chǎn)贈與是指房地產(chǎn)權(quán)利人將自己擁有的房產(chǎn)，無償轉(zhuǎn)讓給他人的一種民事法律行為。注意：受贈人需要具備購房資格。

1）房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，不征收個(gè)人所得稅及增值稅的情況：

(1)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

(2)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

(3)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

2）直系親屬贈與稅費(fèi)稅費(fèi)：

（1）契稅：按照3%征收

（2）印花稅：：按照0.1%征收

3、房產(chǎn)買賣

房屋買賣是指通過市場交易的方式，簽訂房屋買賣合同。這種方式需按正常房屋買賣流程進(jìn)行，要繳納的稅費(fèi)包括契稅、個(gè)稅等，不需要繳納增值稅及附加。

房屋買賣稅費(fèi)

1、營業(yè)稅：5.5%

2、契稅：1.5%(140平米以上的非普通住宅3%)

3、印花稅：0.1%買賣雙方各0.05%

4、個(gè)人所得稅：1%或房屋差價(jià)的20%

5、土地增值稅：1%（凡居住滿5 年或5 年以上的，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)批準(zhǔn)，免予征收土地增值稅）

4、繼承與贈與后，房產(chǎn)再出讓

繼承房產(chǎn)再出讓：繼承人名下沒有房產(chǎn)的，再轉(zhuǎn)賣繼承房產(chǎn)，只要房產(chǎn)滿5年，不需交個(gè)稅，繼承過戶是最劃算的方式。繼承人名下有房產(chǎn)，再轉(zhuǎn)賣就需要繳納房產(chǎn)全值1%或差額20%的個(gè)稅。

贈予房產(chǎn)再出讓：個(gè)稅只能按照轉(zhuǎn)讓受贈房屋收入減去原購買成本及相關(guān)費(fèi)用的差額的20%征收。

5、房產(chǎn)傳承子女，再售房稅費(fèi)大不同

如果房價(jià)變動不大，繼承仍是比較劃算的方式。如果只能按差價(jià)20%交稅，且房價(jià)漲幅較大，買賣過戶則更為劃算。

子女獲得房產(chǎn)的主要用途是長期居住，建議通過贈予或繼承的方式。如考慮將房產(chǎn)出售，房產(chǎn)買賣的方式則能夠在未來再次出售時(shí)省下一筆稅費(fèi)。

二、二手房過戶注意事項(xiàng)

1.房子公正而不過戶無效

根據(jù)《民法典》的規(guī)定，房屋的產(chǎn)權(quán)是以登記為準(zhǔn)，房屋交易即便辦理了公證，但還是以過戶為準(zhǔn)。

2、逾期辦理過戶手續(xù)會引起糾紛

買賣雙方在交易過程中，都存在毀約的可能。若買房想要購買某套房子，可以繳納大額定金，賣房想要違約時(shí)，需要雙倍賠償。

3、壓低交易價(jià)格

買賣雙方故意壓低房屋實(shí)際成交價(jià)格，欲達(dá)到少繳稅的目的。但是對于“有意壓低成交價(jià)”的做法違反了稅收政策，風(fēng)險(xiǎn)較大；其次，從購房者角度來看，當(dāng)此房產(chǎn)再次出售時(shí)，先行做低的“購買價(jià)”將拉大買賣差額，反而再次增加出售成本，得不償失。

4、查看房屋產(chǎn)權(quán)

買方要對房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。

5、約定交易流程

在合同中體現(xiàn)出房屋的付款時(shí)間和付款方式以及買方的收房時(shí)間，所有條款都要明確體現(xiàn)在合同之中，避免口頭承諾，畢竟口說無憑，容易引起糾紛

6、明確合同責(zé)任

當(dāng)雙方達(dá)成交易簽訂合同的時(shí)候，需要明確標(biāo)明違約的責(zé)任，還有就是雙方需要增加附加的條款問題，需要寫清楚雙方的一個(gè)承擔(dān)及其賠償問題。

三、新房產(chǎn)權(quán)辦理注意事項(xiàng)

1、簽訂委托協(xié)議

通常《購房合同》中有關(guān)于委托開發(fā)商代辦房產(chǎn)證的條款，這個(gè)條款本身就可以看作是一份單獨(dú)的委托協(xié)議。此外，很多開發(fā)商還會要求購房人在《購房合同》以外另簽一份委托其代辦房產(chǎn)證的委托書。

2、繳納房產(chǎn)證代辦費(fèi)

購房人，入住的時(shí)候，開發(fā)商會要求繳納房產(chǎn)證代辦費(fèi)。交錢之后，購房人一定保留好收款憑證，并一定要求收款單位蓋公章，不要收“白條”，那是沒有用的。

3、自己到相關(guān)部門繳納公共維修基金、契稅

作為很關(guān)鍵的一步，必須要繳納這兩項(xiàng)費(fèi)用，因?yàn)檫@是辦理房產(chǎn)證的必須要用的文件。當(dāng)然也要收好這兩筆款項(xiàng)的繳費(fèi)憑證，這樣才能進(jìn)行下一步工作。繳納的方法，可以詢問開發(fā)商或代理公司的辦事人員。公共維修基金一般由房產(chǎn)所在地區(qū)的小區(qū)辦收取，部分城市已經(jīng)開始由銀行代收公共維修基金。

4、按照約定時(shí)間領(lǐng)取房產(chǎn)證

開發(fā)商或代理公司代交上述稅費(fèi)之后，申請辦理房產(chǎn)證，并辦理抵押登記后，您就可以領(lǐng)取房產(chǎn)證了。

如果貸款銀行扣押房產(chǎn)證和《購房合同》，一定要記住要找個(gè)機(jī)會仔細(xì)核對房產(chǎn)證上的記載，一旦存在記載錯誤，應(yīng)及時(shí)要求更改，不然以后遇到有些問題就會特別麻煩。

四、北京房產(chǎn)證查詢方法

1、網(wǎng)上查詢：

登記申請人還可通過市住建委網(wǎng)站“房屋登記業(yè)務(wù)辦理進(jìn)度查詢”功能查詢登記業(yè)務(wù)的實(shí)時(shí)進(jìn)展。便于購房人和金融機(jī)構(gòu)確認(rèn)房屋登記的辦理情況并啟動交易尾款支付、抵押貸款發(fā)放等后續(xù)程序。

2、房管局查詢：

若要查詢的準(zhǔn)確的個(gè)人房產(chǎn)證信息(包括：房屋所有人名稱、產(chǎn)權(quán)證號、登記核準(zhǔn)日期、建筑面積、房屋設(shè)計(jì)用途、權(quán)利來源、房屋是否抵押、是否被查封等等)，則必須攜帶個(gè)人身份證件及房產(chǎn)證到各區(qū)的房管局的檔案館或窗口查詢。

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