4月新政已實(shí)施近1年，合肥第一輪集中供地也即將到來(lái)。今天我們就通過(guò)二手房的變化，對(duì)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行初步摸底。

NO.1丨壹

近8.7萬(wàn)套二手房掛牌，均價(jià)約1.6萬(wàn)元/㎡

據(jù)第一房研究院統(tǒng)計(jì)，當(dāng)下合肥有近8.7萬(wàn)套二手房掛牌，均價(jià)約1.6萬(wàn)元/㎡。2.27統(tǒng)計(jì)時(shí)，掛牌量?jī)H有86070套，意味著平均每天增加約100套。

數(shù)據(jù)源自第一房研究院

成交量從10月份開(kāi)始，在掛牌量大量增加、越來(lái)越多二手房降價(jià)急售的強(qiáng)行作用下艱難回升。目前，月均成交量大約1000套。

數(shù)據(jù)源自第一房研究院

二手房成交均價(jià)從去年4月新政后，由于限貸、熱門(mén)區(qū)域限購(gòu)等原因，只有剛需小區(qū)零星成交，成交均價(jià)開(kāi)始一路下滑。

9月以后，由于置地栢悅公館、綠城翡翠湖玫瑰園等改善豪宅開(kāi)始有成交，均價(jià)開(kāi)始回升。2月成交均價(jià)約1.7萬(wàn)元/㎡。

數(shù)據(jù)源自第一房研究院

NO.2丨貳

各區(qū)二手房透視

下面我們分不同區(qū)域，對(duì)合肥9區(qū)3縣近2000個(gè)小區(qū)二手房行情及代表性小區(qū)進(jìn)行透視。

1、政務(wù)

成交均價(jià)除去年11月短暫回升外，大部分時(shí)間都在下降，且2月下降速度還有所加快。目前成交均價(jià)約3.1萬(wàn)元/㎡，2月成交了5套。

數(shù)據(jù)源自第一房研究院

代表性小區(qū)中，栢悅公館掛牌均價(jià)約4.98萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天0成交；

華潤(rùn)凱旋門(mén)掛牌均價(jià)約4.8萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交5套，成交均價(jià)約4.3萬(wàn)元/㎡；

保利香檳國(guó)際掛牌均價(jià)約4萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交9套，成交均價(jià)約3.7萬(wàn)元/㎡；

藍(lán)蝶苑掛牌均價(jià)約4.78萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交1套，單價(jià)與掛牌價(jià)接近；

內(nèi)森莊園掛牌均價(jià)約3.94萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天0成交；

岸上玫瑰掛牌均價(jià)約4.37萬(wàn)元/㎡，90天0成交；

信達(dá)水岸茗都掛牌均價(jià)約4.2萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交2套，成交均價(jià)約3.9萬(wàn)元/㎡。

2、濱湖

成交均價(jià)9月開(kāi)始回升，至2月重新下滑。目前成交均價(jià)約2.3萬(wàn)元/㎡，2月成交了57套。

數(shù)據(jù)源自第一房研究院

代表性小區(qū)中，萬(wàn)科藍(lán)山掛牌均價(jià)約3.37萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交8套，成交均價(jià)約3.2萬(wàn)元/㎡；

云谷名庭掛牌均價(jià)約3萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交5套，成交均價(jià)約2.67萬(wàn)元/㎡；

中海濱湖公館掛盤(pán)均價(jià)約3萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交4套，成交均價(jià)與掛牌價(jià)接近；

書(shū)香門(mén)第掛牌均價(jià)約4.4萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交3套，成交均價(jià)約3.6萬(wàn)元/㎡；

文華閣掛盤(pán)均價(jià)約4.1萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交2套，成交均價(jià)與掛牌價(jià)接近；

信達(dá)公園里掛牌均價(jià)約3.73萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交4套，成交均價(jià)與掛牌價(jià)接近。

3、高新

高新區(qū)去年8月以來(lái)，總體在波動(dòng)中緩慢回升。目前成交均價(jià)約2.3萬(wàn)元/㎡，2月成交了24套。

數(shù)據(jù)源自第一房研究院

代表性小區(qū)中，祥源城掛牌均價(jià)約3.2萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交10套，成交均價(jià)約3萬(wàn)元/㎡；

藍(lán)光雍錦半島掛牌均價(jià)約3.17萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交4套，成交均價(jià)約3萬(wàn)元/㎡；

祥源金港灣掛牌均價(jià)約3萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交5套，成交均價(jià)約2.6萬(wàn)元/㎡；

望江臺(tái)掛牌均價(jià)約2.6萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交9套，成交均價(jià)約2.5萬(wàn)元/㎡；

西子曼城掛牌均價(jià)約2.6萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交5套，成交均價(jià)約2.46萬(wàn)元/㎡。

4、包河

包河區(qū)成交均價(jià)變化趨勢(shì)為小幅波動(dòng)，沒(méi)有連續(xù)性的漲跌。目前成交均價(jià)約1.8萬(wàn)元/㎡

數(shù)據(jù)源自第一房研究院

代表性小區(qū)中，信達(dá)天御掛牌均價(jià)約2.7萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交5套，成交均價(jià)與掛牌價(jià)接近；

高鐵都市花園掛牌均價(jià)約2.5萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交4套，成交均價(jià)約2.4萬(wàn)元/㎡；

建發(fā)雍龍府掛牌均價(jià)約3.38萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天0成交。

5、經(jīng)開(kāi)

經(jīng)開(kāi)成交均價(jià)從去年9月開(kāi)始連續(xù)回升，這可能與綠城翡翠湖玫瑰園等高價(jià)房源成交有一定關(guān)系。但今年以來(lái)，成交均價(jià)連續(xù)下滑，目前成交均價(jià)約2萬(wàn)元/㎡，2月成交59套。

數(shù)據(jù)源自第一房研究院

代表性小區(qū)中，融創(chuàng)城掛牌均價(jià)約3萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天0成交；

經(jīng)典華城掛牌均價(jià)約3.4萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交1套，成交均價(jià)約2.8萬(wàn)元/㎡；

華地潤(rùn)園掛牌均價(jià)約2.3萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交5套，成交均價(jià)與掛牌價(jià)接近；

國(guó)耀花半里掛牌均價(jià)約3.79萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交1套，成交均價(jià)3.76萬(wàn)元/㎡；

綠城翡翠湖玫瑰園掛牌均價(jià)約4.55萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交4套，成交均價(jià)約4.4萬(wàn)元/㎡。

6、蜀山

代表性小區(qū)中，通和易居同輝掛牌均價(jià)約3.7萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交11套，成交均價(jià)約3.5萬(wàn)元/㎡；

萬(wàn)科金色名郡掛牌均價(jià)約3.1萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交11套，成交均價(jià)約2.6萬(wàn)元/㎡；

光明世家掛牌均價(jià)約4.1萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天0成交；

華地公館掛牌均價(jià)約3.4萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天0成交；

安居苑掛牌均價(jià)約4萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交2套，成交均價(jià)與掛牌價(jià)接近。

7、廬陽(yáng)

廬陽(yáng)自去年8月以來(lái)，二手房成交均價(jià)基本保持上升趨勢(shì)，特別是12月以來(lái)速度還有所加快。目前成交均價(jià)約2.2萬(wàn)元/㎡，2月成交83套。

數(shù)據(jù)源自第一房研究院

代表性小區(qū)中，合作經(jīng)濟(jì)廣場(chǎng)掛牌均價(jià)約4.99萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天0成交；

萬(wàn)科森林公園掛牌均價(jià)約3.8萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交23套，成交均價(jià)約3.5萬(wàn)元/㎡；

華潤(rùn)橡樹(shù)灣掛牌均價(jià)約3.1萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交4套，成交均價(jià)約3萬(wàn)元/㎡。

8、瑤海

瑤海區(qū)二手房成交均價(jià)漲跌幅度較小，始終保持在1.2萬(wàn) /㎡的水平，2月成交量為106套。

數(shù)據(jù)源自第一房研究院

代表性小區(qū)中，保利熙悅府掛牌均價(jià)約3.6萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天0成交；

華地紫云府掛牌均價(jià)約2.55萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交2套，成交均價(jià)與掛牌價(jià)接近。

9、新站

新站二手房成交均價(jià)與瑤海類(lèi)似，始終保持在1.2萬(wàn) /㎡。新站2月成交量為111套。

數(shù)據(jù)源自第一房研究院

代表性小區(qū)中，家天下掛牌均價(jià)約1.7萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交14套，成交均價(jià)約1.6萬(wàn)元/㎡；

朗香書(shū)院掛牌均價(jià)約1.6萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交14套，成交均價(jià)約1.5萬(wàn)元/㎡；

禹洲中央城掛牌均價(jià)約1.9萬(wàn)元/㎡，過(guò)去90天成交5套，成交均價(jià)約1.8萬(wàn)元/㎡。

10、三縣

肥西二手房掛牌均價(jià)約1.47萬(wàn)元/㎡，成交均價(jià)與之接近；

肥東二手房掛牌均價(jià)約1.1萬(wàn)元/㎡，由于新房供應(yīng)相對(duì)充足，二手房成交較少；

長(zhǎng)豐掛牌均價(jià)約1.1萬(wàn)元/㎡，二手房成交較少。

NO.3丨叁

結(jié)語(yǔ)

從以上情況來(lái)看，目前合肥二手房已告別了過(guò)去高流轉(zhuǎn)的時(shí)代，更多體現(xiàn)出慢成交的特征，這是由市場(chǎng)遇冷和房地產(chǎn)回歸居住屬性決定的。

具體來(lái)看：

1、建發(fā)雍龍府、栢悅公館、綠城翡翠湖玫瑰園等改善豪宅的成交量較少，這說(shuō)明當(dāng)下合肥改善群體雖大有人在，但剛需始終是主力；

2、名校房中，合作經(jīng)濟(jì)廣場(chǎng)、藍(lán)蝶苑、安居苑、書(shū)香門(mén)第、文華閣等掛牌均價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/㎡小區(qū)，過(guò)去90天成交量都很少。

掛牌均價(jià)低于4萬(wàn)元/㎡的通和易居同輝、祥源城成交超過(guò)10套，說(shuō)明教育資源稀缺性帶來(lái)的名校房?jī)r(jià)值仍然顯著，只要房子掛價(jià)稍低、戶(hù)型稍小、房齡稍新，市場(chǎng)熱度就會(huì)超過(guò)普通二手房。

3、成交量高的華潤(rùn)凱旋門(mén)、保利香檳國(guó)際、萬(wàn)科藍(lán)山等小區(qū)成交量超過(guò)5套，說(shuō)明地段、品質(zhì)優(yōu)勢(shì)顯著且戶(hù)型適中的二手房，價(jià)值始終會(huì)得到認(rèn)可。

4、瑤海、新站的二手房成交價(jià)波動(dòng)較小，這是由區(qū)域熱度地、投資客流入少?zèng)Q定的。特別是新站在新房還有較多供應(yīng)的情況下，二手房還有較多成交，這些顯然是有剛性置業(yè)需求且急于交房的剛需群體。

因此，對(duì)于意向置業(yè)二手房的群體，我想說(shuō)的是：

在當(dāng)前集中供地力度加大、新房成批入市的情況下，沒(méi)有強(qiáng)烈的二手房置業(yè)需求，盡量參與“打新”。

在“打新”過(guò)程中，也要盡量選擇地段優(yōu)勢(shì)更大、開(kāi)發(fā)商口碑較好、戶(hù)型面積在110㎡以下的房子，因?yàn)榻裉斓男路烤褪敲魈斓亩址浚弦陨咸卣魑磥?lái)才更容易出手。

而在新站等外圍區(qū)域買(mǎi)房，由于學(xué)區(qū)普遍一般，地鐵是稀缺且重要的資源，對(duì)于區(qū)域置業(yè)群體有很強(qiáng)吸引力。

如果真的購(gòu)買(mǎi)二手房，則二手房的品質(zhì)、房齡、地段、配套等因素缺一不可，建議選擇類(lèi)似保利香檳國(guó)際、華潤(rùn)凱旋門(mén)、萬(wàn)科藍(lán)山的小區(qū)，在買(mǎi)的過(guò)程中還要盡量爭(zhēng)取底價(jià)，避免高位接盤(pán)。

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