樂居買房訊 同同 最近，一個朋友向我訴苦，自己在廬陽區的一套三十幾平的學區房（具體是哪個小區這里就不說了），去年掛110萬，有人曾經出價100萬，因為差那10萬最后沒賣。

沒想到，今年行情變得這么快，自己已經把掛牌價調到80萬了，還是沒人來看房，自己這波虧大了。

這樣的煩惱我也想要，畢竟無論是80萬還是100萬，都是一筆得不到的巨款。

不過，今年和去年相比，合肥二手學區房市場震蕩真的非常大。

合肥市在2021年4月發布八條房產調控新政，明確規定將17個熱門學區的學區房納入“限購”范圍：市區范圍內擁有2套，及以上住房的本市戶籍居民家庭暫停其在這些學區范圍內購買二手房。

“新政八條”過后，合肥大批二手房集中出貨，并且掛牌價格迅速抬升。

在2021年8月，又新增包河、瑤海4個限購學區。

在今年5月，合肥新站、瑤海解除限購，其他區域也可以購買第三套二手房，政策對熱點學區房的限制已經大大降低。

而對學區房放松限購后，學區房市場表現究竟如何？（文章數據來源安居客）

NO.1|壹

179個學區房超6成在跌

10個小區跌幅超20%

本站統計了這21個熱點學區周邊的179個學區房發現，119個小區掛牌價在降，占比66%，上漲的小區只有19個，占比11%，掛牌價保持不變的有41個，占比23%。降價成絕對主流。（數據來源：安居客）

掛牌價漲幅最明顯的10個小區多為房齡較新的小區，其中萬科森林公園璟園掛牌價一年漲幅41%，獨領風騷。

統計的179個小區中，有10個小區掛牌價跌幅超20%，大多為老舊小區。其中郵電東村跌幅最大，掛牌價從去年10月的40185元/㎡跌至今年9月的30381元/㎡，降了近1萬元/㎡，跌幅24.4%。

具體來看各個學區的學區房掛牌價變化：

一、廬陽區

1.合肥市南門小學（本部）學區

范圍：長江中路以南，金寨路以東，徽州大道以西，環城南路以北。

合肥市南門小學（本部）學區房大部分在4.5萬/㎡以上，雖然統計到的這些小區大部分都有降價，可是掛牌價依舊非常高。

2.合肥市紅星路小學（本部）學區

范圍：長江中路以南，徽州大道以東，環城南路以北，環城東路以西。

這4個小區價格變動不大，基本維持不變或小幅度下降。降價最為明顯的雍景苑，從36546元/㎡到35000元/㎡，降幅4.2%。

3.合肥市六安路小學學區

范圍：①環城北路以南，蒙城路以東，阜南路以北，宿州路以西。

②阜南路以南，六安路以東，長江中路以北，宿州路以西。

在這14個小區中，掛牌價不變的和掛牌價下跌的小區各占一半。宿州路169號小區降價最多，從40769元/㎡跌到32254元/㎡，降價超8000元/㎡，跌幅超過20%。

4.合肥市南門小學森林城校區學區

范圍：北二環路以南，四里河路以西，沿河路以北，綠楊路以東。

南門小學森林城校區范圍內的小區，漲價和跌價的小區基本各占一半。

其中萬科森林公園璟園漲幅最大，從去年10月的34204元/㎡漲到今年9月的48217元/㎡，漲幅41%。這可能是因為之前該小區交房不滿2年，稅費較高，而今年該小區滿兩年了，因此掛牌價猛增。

5.合肥市六安路小學中鐵國際城校區學區

范圍：中鐵國際城東邊界以西，防汛路以南，四里河路以東，北二環路以北（不含北湖南岸公寓）。

從這清一色的綠就知道，這統計的4個小區掛牌價全部下跌。不過跌幅不大，都在10%以內。

6.合肥市第四十二中學（本部）學區

范圍：①宿州路以西，阜南路以南，長江中路以北，花園街和阜陽路以東。

②宿州路以東，長江中路以北，沿河路以南，環城東路以西。

③桐城路以東，環城南路以北，環城東路以西，長江中路以南。

合肥第四十二中學（本部）學區范圍的小區的掛牌均價還是比較“喪”的。

除了中房名城保持不變外，其他4個小區都有降價，其中公園新村跌幅更是達到17.5%，從“3字頭”跌到“2字頭”。

7.合肥市第四十五中學六安路校區學區

范圍：①環城西路以東，長江中路以北，花園街、阜陽路以西，阜南路以南。

②環城西路以東，環城南路以北，桐城路以西，長江中路以南。

近一年來，四十五中學六安路校區周邊的學區房也是降價為主，除了大眾巷南小區有輕微上漲外，大部分小區保持不變或降價。杏花南區降幅最大，下降了約24%，降了1萬/㎡！

8.合肥市第四十五中學森林城校區學區

范圍：①四里河路以西，沿河路以北，北二環路以南，綠楊路以東。

②北二環路以南，四里河路以東，臨泉路以北，四里河河道以西。

③鉑悅廬州府小區，大成花苑小區。

該區域內，二手學區房掛牌價還是比較堅挺的，沒有出現一邊倒降價的情況，小區掛牌價格有漲有跌。

9.合肥市第四十五中橡樹灣校區學區

范圍：①北二環路以南，潁上路以西，臨泉路以北，四里河河道以東。

②北一環路以北，界首路以西，四里河路以東，臨泉路以南。

這個學區內小區較多，據不完全統計，30個小區中4個小區近1年內掛牌價格上漲，6個小區掛牌價格不變，20個小區掛牌均價下調。京福花園嘉蘭苑漲幅最高，約34.2%，金宏美侖豪庭掛牌價下跌約12.9%，降幅最明顯。

二、蜀山區

10.合肥市西園新村小學北校教育集團西園新村小學北校（西園校區）學區

范圍：梅山路轉一環路轉肥西路以西、黃山路以北（不含安徽大學龍河校區范圍）、合作化南路以東、長江西路以南。

11.合肥市五十中學東校教育集團五十中學東校（西園校區）學區

范圍：金寨路以西，黃山路以北（不含安徽大學龍河校區范圍），合作化南路以東，長江西路轉梅山路以南（不含中醫學院東區宿舍、大富新村等）。

這兩個學區范圍內，一半的小區今年4月的掛牌均價較去年3月份相比有所下滑，幅度在1%-10%左右。另一邊小區增幅較大，范圍在15%-55%左右。

12.合肥市安居苑小學教育集團安居苑小學（天鵝花園校區）學區

范圍：合作化南路以西，貴池路以北，青陽路以東，長江西路以南范圍。

13.合肥市五十中學西校教育集團五十中學西校（貴池路校區、合作化路校區）學區

范圍：合作化南路以西，黃山路以北，潛山路以東（含漢嘉都市森林、廣利花園），長江西路以南范圍（含安徽大學龍河校區范圍）。

通和易居同輝（北苑）一年內，掛牌均價從45400元/㎡降至36803元/㎡，降幅最大，下跌約9000元/㎡。

14.合肥市安居苑小學教育集團安居苑小學（安居苑校區）學區

范圍：青陽路以西，貴池路以北，陳村路以東（含安居苑西村），長江西路以南范圍。另：合作化南路以西、黃山路以北、東至路以東、貴池路以南范圍。

近一年來掛牌均價對比，這5個小區中，掛牌價格保持不變的有3個小區，下跌的有2個小區。其中安居苑東村下跌幅度最大，達到13.8%。

15.合肥市稻香村小學教育集團稻香村小學（岳西路校區）學區

范圍：潛山路以西，休寧路轉懷寧路轉鐵道專線轉望江西路以北，合九鐵道線以東，黃山路以南。

據不完全統計，偉星國賓臺是該學區內在一年內掛牌價上漲最多的小區，從去年10月的32982元/㎡到今年9月的38191元/㎡，漲了約15.8%。

三、經開區

16.合肥一六八玫瑰園學校初中部（東、西校區）學區

范圍：金寨路以西，丹霞路、容成路和湯口路以北（含童話名苑、藍色湖畔、石門路小區），開發區邊界以東，繁華大道以南。

從上面的數據可以看出，13個小區中除了翰林府邸有輕微上漲外，其他12家小區掛牌價均有下跌。其中國耀花半里掛牌均價降幅最大，從45046元/㎡降至34192元/㎡，降幅約21.9%。

17.合肥一六八玫瑰園學校南校區初中部學區

范圍：開發區邊界以西，紫云路以北，始信路以東，錦繡大道以南。

一年時間，除了始信花園掛牌均價保持不變外，其他6個西歐區區掛牌價格均有下跌，而且降幅比較明顯。觀瀾華庭降價最為明顯，從27422元/㎡降到21275元/㎡，降幅22.4%。

四、包河區

18.合肥市第四十八中學學區

范圍：巢湖路以西，屯溪路以北，金寨路以東，環城馬路以南。

19.合肥市屯溪路小學學區

范圍：徽州大道向西經香港街至桐城路向南，過屯溪路經曙光新村圍墻以西至曙光路以西，曙光路經九華山西路向西延伸至宿松路以北，黃山路以北，金寨路以東，環城馬路以南。

這兩個學區的周邊11個學區房中，有4個小區掛牌價保持不變，7個小區掛牌下跌，而且有5個小區跌幅超過10%，降價明顯。

五、瑤海區

20.合肥市第三十八中學學區

范圍：東至銅陵路，南至南淝河，西至勝利路至南淝河，北至淮南鐵路（含華潤紫云府）。

21.合肥市和平小學學區

范圍：東至銅陵路，南至濱河路，西至一環路至明光路，北至和平路（含省直和平花園）。

除了保利熙悅府和寶業城市綠園西區外，大部分小區的掛牌價在2-3萬/㎡。16個小區中，只有掛牌價保持不變和下跌的小區。

NO.2|貳

學區房預期下降

房東選擇優化自身資產配置

通過以上盤點可以看出，大部分熱點學區的學區房都在降價銷售。同樣的房源，如果你遲買一年，或許可以省下很多錢。

學區房價格普遍走低，這主要受到三點因素影響：

1、目前合肥二手房市場整體比較冷淡。大量房源降價銷售已成風氣，學區房即便有特殊的附加值，在這樣的浪潮下，不可避免受到影響。

本站不久前做過調查，合肥大量二手房降價銷售，估價過高的二手房市場在逐漸回歸理性。

2、除此之外，買房人對學區房的預期有所下降，對高溢價的學區房容忍程度有所降低。

目前，全國各范圍內南通、上海、北京、常州等多地都在陸續推進教師輪崗。合肥也在去年表示，“下一步市教育局將結合實際繼續推進教師交流輪崗工作?！?/p>

而且，近年來合肥大力推行教育集團化，名校遍地發芽?！懊！钡墓猸h正在逐漸褪去。

3、房齡較老，經不起時間推移。部分瑤海、廬陽的老小區，房齡動輒超過30年、外表破敗、論品質還不如回遷房。隨著房齡一天天變老、當下二手房市場走低，這一批房東自然想盡早出手。

而這些房東普遍不止一套房產，將一些房齡老、升值空間有限的房產盡快處理掉，優化自身資產配置，比守著價格不放更明智。