FANGDONG

鄭州一共有7686個小區（不含港區）。

但是，能夠稱之為鄭州二手房市場風向標的小區，連50個都找不出來。

這些小區的價格漲跌，對鄭州二手房市場的影響至關重要。

鄭州最好的新房小區在北龍湖，未來最好的二手房小區也一定在北龍湖。

北龍湖的小區之所以好，很大原因是各小區基本是300-400戶的規模，按一戶3-4個成員計算，總人口約在1000-1500人之間，住起來就比較舒服。

擴展到整個鄭州主城，有些小區只有一兩棟樓、幾百戶人，很難享受規模帶來的齊全服務。

有些小區動輒幾千套房，入住人口上萬，又很難得到較高的服務質量。

一般來說，一個住得舒服的小區，人口下限是1000人，上限是1000戶。

今天，我們從7868個小區里重點篩選出符合人口容量標準的31個風向標小區，對其2022年的二手房價進行評估。

希望通過此次評估，對鄭州其他小區二手房價格提供一些參考和幫助。

FANGDONG ｜ 房東俱樂會

撰文：陸離 美編：小櫻 校對：大豆

鄭東新區

1、永威翰林居

地處老CBD豪宅區東南角，緊挨省實驗學校鄭東小學、鄭東新區外國語中學、昆麗河小學，臨雙河（東西運河、熊耳河），臨雙醫院（省兒童醫院、頤和醫院），臨地鐵5號線兒童醫院站，周邊配套極其優質。

小區房齡已超十年，但有永威品牌口碑背書，以及長期以來優質的物業服務水準，在老CBD豪宅區光環整體被北龍湖奪走后，永威翰林居二手房價依然穩固。

2020年小區二手房均價約3.2萬/平，目前均價3.2萬/平，2022年二手房價預估3.2萬/平。

2、建業天筑

高鐵西廣場片區最具標桿意義的小區，以一己之力撐起片區住宅品質天花板。周邊商務氣息濃郁，但教育、醫療、商業等生活配套整體質量一般，地段溢價低于品質溢價。

未來北部華潤頂級商業的入駐，對片區價值有一定帶動作用，但老業主未來持續被北龍湖稀釋，除稀缺的大平層產品，整體價格會有一定回落。

2020年小區二手房均價約3.6萬/平，目前均價3.7萬/平，2022年二手房均價預估3.5萬/平。

3、海馬公園

如果說建業天筑打造的是時代名片，海馬公園則踩中了時代紅利。從2011年一期9000元/平的開盤均價，到今年收官地塊均價賣到27000元/平，海馬公園憑借片區最均衡的區位、產品及自造配套優勢，創造了3倍的房價漲幅。

在當前發展最成熟的高鐵站商務區，人才、資金的匯聚無可比擬，卻在品質住宅方面整體成色不足，可以說，海馬公園這種跨多街區的大體量小區，交給任何一個靠譜的開發商來做都不會差。

造車不拔尖的海馬，造起房子來特別靠譜，再有坐擁地鐵5號線兩站地鐵口和優秀的物業服務，讓海馬公園的業主們吃到了可觀溢價，但隨著北龍湖的成熟及高鐵東廣場的開發，吃透片區紅利的海馬公園恐難再有上漲空間。

2020年小區二手房均價約2.6萬/平，目前均價2.7萬/平，2022年二手房均價預估2.4萬/平。

4、中豪匯景灣

建于2013年的中豪匯景灣，是距離高鐵站最近的小區之一，不同于建業天筑和海馬公園周邊無親水景觀，其南側緊臨七里河，環境優勢更大。

小區北側則有以楷林IFC領銜的高鐵站金水東路高端商務集聚區，也讓其成為諸多知名企業高管或租或買的首選小區，但小區距十年房齡已不遠，物業服務稱不上最高水準，都是潛在減分項，未來價值支撐度不高。

2020年小區二手房均價約2.7萬/平，目前成交均價約2.5萬/平，2022年二手房均價預估2.2萬/平。

5、永威東棠

2013年建成的永威東棠，是永威在東區的揚名之作，永威的精細化在東棠體現的淋漓盡致。

小區距地鐵1號線黃河南路站約300米，周邊不遠就是聚源路小學和鄭州86中，配套水準頗高，但永威東棠的戶型形制目前來看稍顯過時，對小區房價有一定對沖。

2020年小區二手房均價約3.3萬/平，目前小面積戶型均價3.2萬元/平、大戶型均價3.6萬/平，2022年預估整體均價3.4萬/平。

6、龍之夢西苑

作為北龍湖首批交付的小區，坐擁東風渠和東運河交匯處的龍之夢西苑，位置占盡時代與環境先機。隨著鄭大一附院鄭東院區、金融智谷、上海師大附屬啟佳學校的相繼落地，以及家門口就是在建地鐵8號線地鐵口，更把其地段優勢放大。

在鄭州，你永遠可以信任普羅開發的房子。優質配套堆積下，普羅的優秀物業服務和豐富的社群體系又為生活品質再加一重保障。

2020年小區二手房均價4.9萬/平，目前均價5萬/平，2022年二手房均價預估4.8-4.9萬/平。

金水區

1、天下城：

當年金水區品質住宅翹楚的天下城，至今已建成18年，不管是建筑品質還是物業維護，都已經不復當年榮光。

不過得益于周邊生活配套過分成熟，緊鄰優勝路小學和鄭州七中，依然堅守著老行政區的價值底色，但這份堅守面對幾近日暮的區域價值現狀，目前已經到頂。

2020年小區二手房均價2.5萬/平，目前均價2.6萬/平，2022年二手房價預估2.2萬/平。

2、正弘藍堡灣

金水CBD的基礎奠定于2008年的藍堡灣一期，成熟于2018年開業的正弘城，能夠成為鄭州城市級商圈，正弘功不可沒。

藍堡灣雖然交付十余年，但當初的全石材外立面、大面積中央景觀，通過良好的物業維護，如今再看依然保有品質感。

更突出的是其身在鄭州最優質教育資源之側，自己還打造有實力不俗的正弘國際小學；在鄭州數一數二的購物中心之旁，還兼有品質一流的寫字樓集群；在東風渠之畔，家門口就是2號線、8號線雙地鐵交會。資源占盡，必然帶來價值穩固。

2020年小區均價約2.5萬/平，目前均價2.6萬/平，但分化明顯，兩室均價約2.3萬/平，大戶型均價可到2.8-3萬/平，2022年分化還將持續，二手房均價預估2.5萬/平。

3、銀基王朝

金水路豪宅開創者銀基王朝，與東區距離甚近，曾試圖叫板東區豪宅，無奈區域規劃的先天劣勢，導致其風光幾年之后，二手房價值不僅難望東區向背，與同時代的藍堡灣相比也黯然失色。

豪宅之所以成為豪宅，自身品質和地段價值缺一不可，銀基王朝今年低價法拍房頻出，看似有人撿漏，其實是前幾年就開始的業主階層滑落的表現。

一個明顯的趨勢是，目前銀基王朝200平以上大戶型均價比小戶型便宜，顯然有錢人正在排隊逃離，未來價值將更難支撐。

2020年小區二手房均價1.95萬/平，目前均價1.85萬/平，預估2022年出手價1.6萬/平。

4、普羅旺世

當年跟著“買房看了普羅旺世再決定”的宣傳語安家國基路索凌路的業主們，早已對自己的決定欣慰不已。

當多數樓盤攀附地段價值時，普羅憑一己之力提升地段價值，手段能級遠超一般房企，普羅旺世之后的銀河丹堤、龍之夢、理想國，走得都是這個路子。

做產品做出鄭州最成功的城改案例，打造出一八國際學校這樣的優質配套，絕非一日之功，而小區為區域造血穩固下來的房產價值，即使受大環境影響，也不會大幅跌落。

因小區涵蓋別墅、洋房、高層等多種業態，我們以成交量最高的波特蘭為例，小區2020年均價約1.8萬/平，目前均價1.8萬/平，預估2022年出手價1.6萬/平。

5、東潤泰和

沒人能想到一個做剛需盤起家的本地房企能做出這么驚艷的作品級產品，小而美的品質和大戶型豪宅同時存在于一個項目，東潤泰和是典型的地段與產品相互鼓勵下的產物。

即便是在二手房整體不景氣的當下，其二手房只要跟小區掛牌均價一致，基本是出一套搶一套，200平以上的大戶型，完全不缺持幣待購者，有不少客戶表示，只要有房源出來，貴一點也沒關系。

小區2020年二手房均價約2.6萬/平，目前均價約2.8萬/平，預估2022年出手價2.7萬/平。

中原區

1、昆侖望岳

昆侖望岳一期是近幾年最給中原老城提氣的小區，也是目前中原區非學區二手房價格的天花板。

小地塊小項目做出了高品質，尤其交付后的呈現。西區苦無精品樓盤久矣，很多人都為當年錯過昆侖望岳一期而后悔。小區交付時間不長，目前掛牌二手房不多。

一個離地鐵口不近、沒有優質學區、片區生態環境也沒有亮點的小區域，能出現一個標桿級產品實屬不易，但其未來價值也將受制于此。

小區2020年二手房均價約1.8萬/平，目前均價1.9萬/平，預估2022年出手價1.8萬/平。

2、錦藝國際華都美域

錦藝在西區造出了錦藝城商圈，也造出了過去數年中原區二手房價最高小區之一。

一個小區的優劣完全在于襯托，錦藝國際華都的產品力放在東區很一般，放在中原區就算為數不多的好品質。

但經數年沉淀，其物業服務較一般的硬傷也變得很明顯，以均價最高的美域為例，小區目前掛牌房源近200套且房價持續回落就是印證。

小區2020年二手房均價約2.1萬/平，目前均價約1.9萬/平，預估2022年出手價1.6萬/平。

3、盛潤錦繡城

脫胎于國棉廠改造，盛潤錦繡城比錦藝國際華都晚了數年，也錯過了最佳紅利期。

棉紡路沿線幾個國棉廠改造項目劣勢一致，北側都有鐵路線，向北的輻射力較弱，而盛潤錦繡城離南北向大路距離更遠，以致于并不小的商業體量，卻無力再造一個區域級購物中心。

雖然從房價看屬于中原區二手房第一梯隊，但沒有更多配套加持，物業服務也沒有什么亮點，其未來二手房價難以維持。

小區2020年二手房均價約1.8萬/平，目前成交均價約1.7萬/平，預估2022年均價1.5萬/平。

4、保利心語

保利心語位于中原萬達商圈，一期交付品質一般，但勝在周邊配套成熟，在建地鐵10號線二砂站就在家門口。

這兩年二手房價格有小幅上漲，只是整個中原老城價值塌陷，常西湖新區嗷嗷待哺，未來兩三年還看不到更大上漲空間，唯一利好是不愁出租，不過中原萬達周邊出租房源也多，租金收益不高。

小區2020年二手房均價1.5萬/平，目前成交均價1.6萬/平，預估2022年出手價1.5萬/平。

二七區

1、康橋金域上郡

康橋金域上郡整體產品力在大學路淮河路周邊首屈一指，周邊配套成熟度較高，再憑借較出色的物業服務，曾為后期二手房成交帶來不少溢價。

但今年以來物業維護品質有所下降，尤其暴雨期間車庫被淹，對小區口碑造成不小影響。

小區2020年二手房均價1.9萬/平，目前成交均價1.7萬/平，預估2022年出手價1.6萬/平。

2、亞星觀邸

在剛需片區做純改善級產品，注定要走一條不輕松的路。

相比龐大剛需產品供應量，片區當然容得下對稀缺改善產品的需求，但如果一個片區不在未來發展熱點上，就會造成剛需買不起、改善不想買的尷尬。這是一個產品力被區域發展能級耽誤的小區。

小區2020年均價1.7萬/平，目前掛牌均價1.8萬/平，幾乎無成交，預估2022年出手均價1.6萬/平。

3、鑫苑景園

鑫苑景園小區周邊環境并不好，北臨隴海鐵路、南側出入口街道狹窄，因其有洋房及大戶型業態，鶴立雞群，顯得比較稀缺。

更重要的因素是，其順應了鄭大一附院高收入醫生群體就近居住工作方便的需求。

隨著鄭大一附院鄭東院區的分流，已經有相當一部分醫生業主選擇賣房置換北龍湖或CBD老豪宅區房子，購買力支撐正在逐年稀釋。

小區2020年二手房均價約1.9萬/平，目前均價約1.8萬/平，預估2022年均價1.6萬/平。

管城區

1、綠都瀾灣

管南標桿小區綠都瀾灣，有地鐵2號線站馬屯站加持，有創新街小學分校、鄭州八中分校帶來的教育資源溢價，南側幾個組團有南水北調運河沿河公園，成熟度與環境優勢在管南近南四環沿線位居頭牌。

但在鄭州房地產開始從剛需市場向改善市場轉化的趨勢下，這個位置只能是跳板，未來三年內還看不到更有力的價格支撐點。

小區2020年均價約1.5萬/平，目前成交均價約1.6萬/平，預估2022年出手價1.5萬/平。

2、通利紫荊尚都

小區共計30萬方體量，位于隴海快速路與紫荊山路交會處東南，規模和位置都比較有競爭力，小區賣得也不急不躁，前前后后賣了七八年。

小區周邊大多為老舊小區，雖然自己品質一般、物業一般，但比上不足比下有余，目前小區二手房掛牌量很高，成交價連年下滑，已到溢價晚期，加快出手是上策。

小區2020年均價約1.8萬/平，目前均價1.7萬/平，預估2022年出手價1.5萬/平。

3、康橋知園

未來路旁小而美小區，因樓盤為次新房，產品力高于周邊樓盤，但區域價值并不足以支撐其目前高于周邊同期項目，未來回歸到周邊平均水平是大趨勢。

小區交付時間不長，目前成交均價1.9萬/平，預估2022年出手價1.7萬/平。

4、綠都紫荊華庭

綠都紫荊華庭是周邊同期項目均衡性最高的一個，坐擁2號線地鐵口，自己規劃有大規模商業且進度比周邊都快，物業服務上也強于周邊。產品整體很穩，所以價格也較穩定。

以晴園為例，小區2020年均價約1.6萬/平，目前成交均價1.7萬/平，預估2022年成交價1.7萬/平。

惠濟區

1、永威迎賓府

永威的精細化品質與迎賓路的環境之美相結合，天然帶著好房子的基因。小區交付以來的口碑較好，為其帶來了持續上升的二手房溢價。

小區2020年均價約1.8萬/平，目前成交均價約1.85萬/平，預估2022年出手價1.9萬/平。

2、民安北郡一期

地鐵口、改善級業態、高品質是民安北郡一期的核心競爭力。小區周邊同類競品不多，但洋房為主的社區，購買群體也同樣不多。

小區2020年均價1.9萬/平，目前均價2萬/平，但洋房為主的社區，樓層差價很大，預估2022年整體出手均價1.7萬/平。

3、建業壹號城邦

行政歸屬在惠濟區，實際位置算金水老城西北片區。3號線地鐵口 建業城邦系鄭州首個項目 建業品牌物業服務，整體品質高出周邊一截。

小區2020年均價1.9萬/平，目前均價約2萬/平，預估2022年出手價1.9萬/平。

高新區

1、公園道一號

占位高新區核心位置的朗悅公園道一號，憑借公園茂購物中心 朗悅慧外國語學校，又給高新老城帶來了可觀的價值增量，都悉數反映到了二手房價格上，但隨著周邊保利、永威等項目的交付，后續價格會有小幅回落。

小區一期2020年均價約1.8萬/平，目前成交均價約1.7萬/平，預估2022年出手價1.65萬/平。

2、萬科城

從一期到九期，萬科的造城能力在萬科城上體現的淋漓盡致，但高新新城新房價格持續走低，后續產業規劃進度不如預期，雖有高品質的物業服務，仍難以支撐房價持續上漲。

小區2020年均價約1.4萬/平，目前成交均價約1.35萬/平，預估2022年出手價1.3萬/平。

3、金科城

品質和物業服務都有瑕疵的金科城，憑借鄭州中學系小學、中學的學區房，過去幾年獲得了較高的二手房溢價，未來單憑學區房優勢，并不足以帶來更高價值。

小區2020年均價約1.75萬/平，目前成交均價約1.9萬/平，預估2022年出手價1.9萬/平。

經開區

1、恒大綠洲

內部水系和超大的樓間距是其品質感較高的保證，恒大的物業服務在恒大綠洲小區的表現遠高于科技市場旁的恒大名都，距5號線地鐵口800米的距離也帶來一定利好因素。

經開區第八大街片區好房子實在不多，恒大曾經的品牌價值深得片區購房者認同。

小區2020年均價約1.8萬/平，目前均價約1.8萬/平，預估2022年出手價1.7萬/平。

2、金沙湖高爾夫觀邸

賣豪車的開發商用十年打磨出的品質小區，對如何為業主提供更好的物業服務更有心得。至于其本身獨有的金沙湖絕美湖景、瞰湖高層產品力，則是在此基礎之上的相輔相成。

金沙湖南區2020年均價約1.6萬/平，目前均價約1.8萬/平，預估2022年均價1.8萬/平。

3、康橋悅城

濱河國際新城已交付小區中，康橋悅城是整體時間最早、體量最大的。小區西邊有鄭州一中經開實驗學校，東南有鄭州經開外國語學校，成熟度為濱河目前最高的區域。從2016年前后不足8000元/平的開盤價，到現在二手房價翻倍，可謂切中了濱河的最佳發展期，但后續上漲空間不大。

小區2020年均價約1.55萬/平，目前成交均價1.6萬/平，預估2022年出手價1.5萬/平。

真正的好房子，高起點很重要，但能獲得高溢價，交付效果和后期物業服務水準起了70%的作用。

占了好位置，沒有好產品、好服務的小區，跌落只是時間問題；

起步不矚目的，只要心存“在比較中失去的，要在存在中找回來”的想法，也能實現逆襲。

以上主城八區31個風向標小區，已經出現較大分化，有些價格還能穩定維持幾年，有些則不再有溢價空間，后者現在可以考慮降價出手了。

而鄭州90%以上的二手房小區，未來房價只會繼續下跌，馬上打八折掛牌即可。畢竟，能賣出去的房子，才算止損。