長期以來，老南陽人戲稱南陽為“大縣城”。

就連市區(qū)核心地帶，都是被城中村包圍。

穿墻打洞成門面，街頭私搭亂建很普遍，如同農(nóng)村改造自家房屋。

街邊搭個棚子就能做生意，路邊站個人就能收停車費(fèi)。

市區(qū)早晚多有馬路集市，站在街邊，有買有賣，習(xí)以為常。

不過，從去年開始，這些南陽的陳年積習(xí)正在改變。

2021年底，南陽開始了“1050”專項行動，其中重點(diǎn)整治的，便是私搭亂建和非商改商的門面。

近日，南陽1050專項行動再次升級。

在《南陽市中心城區(qū)清潔城市美化家園“1050”專項攻堅行動第二階段工作實(shí)施方案》中，特別提到：

“開展非商業(yè)建筑擅自變更商業(yè)用途整治行動......經(jīng)確定為‘非商改商’行為的，對營業(yè)行為進(jìn)行關(guān)停，對門頭牌匾及違建部分依法進(jìn)行拆除，建筑物全部恢復(fù)原貌。”

01

什么是非商改商？其實(shí)南陽人司空見慣。

這個現(xiàn)象在南陽城中村比較突出。

以去年打通的醫(yī)圣祠街為例，道路拓寬改造，許多原來不臨街的民房改成為了門面，村民加緊改造，穿墻打洞，改造結(jié)構(gòu)，甚至把房子推倒重建，改造成臨街的門面房。

在城中村內(nèi)部的區(qū)間道，這種非商改商的現(xiàn)象就更為普遍。

（圖為牛王廟社區(qū)，2021年8月拍攝）

商業(yè)有幾個層級。每一種商業(yè)的形成，背后都有著強(qiáng)烈的消費(fèi)需求。

1、馬路集市：一般出現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)較多，這些地方農(nóng)民有著農(nóng)產(chǎn)品、副食品、土產(chǎn)日雜的交易需求。

在城市里，主要是早晚市和夜市較多。在一些管理規(guī)范的大都市，馬路集市會納入日常城市管理，方便上班族下班吃飯、消費(fèi)，也為城市中低收入者創(chuàng)造營生。

南陽由于市區(qū)內(nèi)城中村眾多，馬路市場一直存在，城鄉(xiāng)結(jié)合部更為普遍，在夏季瓜果成熟季節(jié)，南陽很多街道也都規(guī)劃出了馬路臨時銷售點(diǎn)。

（2015年拍攝的光武路與仲景路口的馬路市場）

2、路邊門面：有行人走的街道，路邊幾乎都少不了這種門面。

以南陽為例，府衙小吃街是南陽年輕人平常有事沒事經(jīng)常去的地方。新華路沿街，書店、眼鏡店、鞋店、銀行、婚紗攝影、家紡、理發(fā)店、便利店等，門面涉及的行業(yè)包羅了生活的方方面面。

3、批發(fā)市場：一般都是按行業(yè)和品類聚集。

例如華耀城、光彩大世界，還有南陽中心城區(qū)的各種批發(fā)市場，茶葉、建材、花鳥擺件、飾品玩具等。

4、大型商貿(mào)城、超市購物中心：屬于比較高級別的商業(yè)，大統(tǒng)、萬德隆、360等。

其實(shí)這樣的賣場，也是從街邊門面演變而來。就是將商家遴選、集中，在室內(nèi)模仿購物街的形式，再配備專業(yè)的招商管理。

商業(yè)形式多種多樣，并沒有優(yōu)劣之分，不能說馬路市場看似低端就不好，也不是說大型商超就一定適合區(qū)域發(fā)展。

（在旅游城市羅馬的鮮花廣場，允許商家依法擺“馬路市場”，意大利人將之稱為“花園”，供圖：梁中天）

所有市場的存在，都由這兩點(diǎn)決定：

區(qū)域消費(fèi)需求和前期規(guī)劃。

一個商業(yè)的落地，有需求，沒規(guī)劃，不可以。

例如，南陽市中心城區(qū)商業(yè)，高度集中在人民路和新華路沿線，東區(qū)、白河南、西區(qū)、中心城區(qū)南面，長期缺乏商業(yè)綜合體，這和區(qū)域改造進(jìn)度緩慢和前期規(guī)劃缺失有關(guān)。

而有些商業(yè)，前期規(guī)劃沒有做好市場調(diào)研，過度超前，結(jié)果落地后艱難運(yùn)營，招商困難。

這樣的現(xiàn)象，在各地并不少見。看看許多沿街的底商，看看一些大型綜合市場落地后門可羅雀，一些開發(fā)商標(biāo)榜的賣場，最后算不上成功。

02

南陽存在眾多“非商改商”的現(xiàn)象，原因也不難說明：

首先是中心城區(qū)大量城中村和老舊社區(qū)的存在。

城中村和老舊社區(qū)，因為年代久遠(yuǎn)，區(qū)域內(nèi)缺少就近的商業(yè)配套。

（南陽市ZF旁，其實(shí)是被包圍在城中村之中，拍攝于2021年8月）

吃飯、買菜、日常購物，2公里以內(nèi)，沒有足夠的商業(yè)門面，久而久之，沿街房屋就自然形成了一些滿足居民日常需求的門店，如理發(fā)店、卷餅店、火燒鋪?zhàn)印⑼廉a(chǎn)日雜，解放路的白鐵鋪?zhàn)印?/p>

（新華路作為市區(qū)主干道，多年來形成的電動車馬路市場，拍攝于2021年8月）

（七里園街的菜市場，幾乎清一色的非商改商）

其次是城市的早期規(guī)劃已經(jīng)不符合如今發(fā)展。

城市的發(fā)展，會誕生許多新的需求，當(dāng)這些需求缺少滿足空間時，便會自發(fā)形成。

以前文印和廣告只限定在單位，如今每個商家都有推廣需求，于是車站北路形成了廣告文印市場。

以前南陽人均汽車擁有量少，但現(xiàn)在開車的多了，信臣路、張衡路就形成了新車、二手車市場。

（拆遷前 臟亂差的文化宮街，30年前筆者和爺爺經(jīng)常來此批發(fā)牛肉）

還有一些老的規(guī)劃，例如文化宮街的熟肉、生鮮、水產(chǎn)、干貨，車站南路的食品添加劑和小商品，醫(yī)圣祠街的藥材批發(fā)，白河南原來的二手家具等，都是幾十年來一直存在的老市場。

這些規(guī)劃或自發(fā)形成的市場，滿足了城市的需求，但這些市場往往也存在很多問題，要么缺乏物業(yè)管理，要么容量有限，再加上各種臨時搭建的銷售門面，看起來就很亂。

第三是“見縫插針”的非商改商。

城市是一個不斷變化的空間。

十年前某些住宅不臨街，后來擴(kuò)路了成了“準(zhǔn)門面”。

五年前，某個地方?jīng)]有學(xué)校，現(xiàn)在出現(xiàn)了學(xué)校，就有對文具、娛樂、餐飲的需求。

之前這里沒有寫字樓，后來建設(shè)了寫字樓，就要解決上班族的吃喝玩樂……

總之，城市片區(qū)所負(fù)擔(dān)的功能，也在不斷變化，變化之中，往往充滿商機(jī)。

以師院片區(qū)為例，最早師院沒有中區(qū)和東區(qū)，建成后，師院周邊的村落陸續(xù)大面積非商改商。

周邊村民紛紛做起了生意，既方便了學(xué)生，也給村民帶來了家庭收益。最紅火的時候，師院賣豆?jié){的大爺號稱一天能賣1000杯。

（師院中區(qū)大門口夜市，圖為2016年拍攝）

再譬如360廣場周邊，在“1050”行動之前，有包子鋪、卷餅、牛肉湯、拉面、燒餅店、面條店等許多商鋪，上班族日常去吃飯很方便。

360廣場里吃飯人均起碼好幾十，但是在這些“非商改商”的鋪面，價格很便宜，5塊的卷餅比步行街10塊的味道好，量還足，早餐5到8塊搞定，很實(shí)惠。

（絲織廠后街原來的早餐店、卷餅店，現(xiàn)被拆除）

這些“非商改商”的門面，也是隨著360的存在而存在，客戶群體就是商業(yè)賣場內(nèi)的上班族。

03

當(dāng)然，非商改商的存在，有其歷史合理性，也有很多弊端。

首先是增加了城市管理的難度，存在安全隱患，衛(wèi)生管理難度高。

非商改商的商業(yè)往往缺少必要的物業(yè)，消防設(shè)施也不一定齊備，會造成很多城市隱患。

就以府衙步行街來說，長期缺乏較好的物業(yè)，常常地面滲著一層油污，人流高峰期垃圾桶不夠，清理不及時，一些商家用水也不方便，雖然是南陽人的網(wǎng)紅打卡地，但衛(wèi)生條件確實(shí)要打個問號。

（府衙步行街曾經(jīng)的一角，物業(yè)管理與洛陽、開封相比，差距很大，2021年2月14日拍攝）

第二，從排面上看，觀感不好，與南陽希望打造的副中心城市不匹配。

（廣場南街附近，南陽另一條著名小吃街，但顯然排面不太好看，2021年2月20日拍攝）

第三，不利于南陽商業(yè)升級。

一般來說，非商改商的商業(yè)，都是比較低端的服務(wù)業(yè)和實(shí)業(yè)，像之前南陽的商城、梅溪路、師院區(qū)間道、理工對面區(qū)間道、工農(nóng)北路周邊等。

這些低端商業(yè)的存在，客觀上是因為中心城區(qū)在大規(guī)模蓋樓，增加容積率的同時，忽略了多元商業(yè)配套，固有的商業(yè)運(yùn)營思路也相當(dāng)落后。

一些開發(fā)商簡單地把社區(qū)商業(yè)=底商 超市，作為小區(qū)商業(yè)開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)形態(tài)，忽略了片區(qū)固有的行業(yè)屬性和人群屬性，結(jié)果同質(zhì)化嚴(yán)重。

例如，在南陽許多社區(qū)，需要的不僅僅是商超，也同樣需要蔬菜綜合市場、生鮮綜合市場、特色文化街等，但這些市場和步行街，在南陽長期缺失，這也客觀造成了南陽各種低端商業(yè)混雜的情況。

04

“1050”行動的初衷，就是讓南陽城區(qū)的面貌，與副中心城市相匹配，加速淘汰低端業(yè)態(tài)，升級城市形象的同時，升級南陽商業(yè)。

我們看1050專項行動第二階段的12項內(nèi)容：

“城市建筑立面修繕美化亮化、非商業(yè)建筑擅自變更商業(yè)用途專項整治、強(qiáng)弱電入地、停車場建設(shè)管理、閑置土地清理、市場外遷臨時市場建設(shè)和馬路市場整治、城市公共設(shè)施建設(shè)規(guī)范整治、景區(qū)景點(diǎn)專項整治、水環(huán)境綜合治理、城市外圍綠化建設(shè)、城鄉(xiāng)結(jié)合部綜合整治、城鄉(xiāng)垃圾清掃運(yùn)輸一體化。”

我們不難明白，1050，其實(shí)與南陽“四改一治”的工作相輔相成。

一方面是轟轟烈烈地拆除違建，改造“非商改商”，美化城市，另一方面，南陽在2022年也開展了十大工程。其中之一，便是特色商業(yè)街打造。

不難預(yù)測，在十四五期間，南陽的各個片區(qū)將迎來商業(yè)、住宅的全方位升級。

這些非商改商的商戶，相當(dāng)一部分會在商鋪被拆除后，進(jìn)入附近的賣場，或者合法的商鋪，自我升級，形成新的聚集。

當(dāng)然，這一個過程，也時常伴隨著陣痛。

一些城中村的底商，有著存在的現(xiàn)實(shí)需求，如果貿(mào)然拆除，短期內(nèi)會對周邊群眾生活帶來不便。

新業(yè)態(tài)的形成，拆舊立新，總是伴隨著幾家歡喜幾家愁，南陽一些經(jīng)營了很多年的老鋪?zhàn)樱谶@次改造中，面臨著遷移。

從另一個角度看，“1050”對于南陽樓市，也可能會產(chǎn)生正向影響。

南陽城市存在大量底商，非商改商的進(jìn)行，勢必讓這些底商走俏，從而一定程度上推高房租，房租的上漲，也間接對樓市起到了托底的作用。

從根本上說，“非商改商”是升級商業(yè)形態(tài)、提升城市形象、規(guī)范南陽商業(yè)管理、打造更為規(guī)范的商業(yè)街區(qū)，同時騰挪地塊兒，提高土地利用率，為南陽未來引進(jìn)多元化業(yè)態(tài)，提升城市服務(wù)打前陣。

當(dāng)一個片區(qū)的居住環(huán)境、商業(yè)環(huán)境得到了較大改善，其周邊房屋的價值，也就有了相應(yīng)的提升。

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