大家好，今天是2022-9-12，老溫亂彈第40期文字版。
控制房價上漲，可以說是老生常談的問題。但是這些年給人的感覺就是：越調控越上漲。
這是什么原因呢？老溫沒有學過高深的經濟學。只想從供求關系的簡單原理和國有企業該有的責任和作用亂彈幾句。
我們知道，供大于求價格下跌，供不應求，價格上漲。就好像我們養豬。豬養得多了，吃肉的人少，這豬肉就便宜了；如果豬肉的價格貴了，那我們就應該多養豬。
但是我們發現，每次調控不是增加土地的供應，反而是減少土地的出讓。這就好比豬肉貴了，不是想著多養豬，而是少養豬。這就造成新的供不應求，必然導致供需的進一步失衡。
既然不能增加供應，那就在需求端做些文章。不得不說地方上在需求端的操作比在供給端積極多了。
供給不能增加，那就抑制需求，注意我說的是抑制，而不是減少。首先是對購房者資格的限制，比如我們知道的戶口限制，穩定工作和社保年限等等要求，把一部分購房者排除在外，從供求關系上來講，需求少了理論上能降低房價。
此外還有一種抑制房價的手段也應用得非常嫻熟。那就是房貸利率的上下浮動。本來勉強買得起的，因為利率的上浮而變得買不起。這好像是個好方法，在保證房價不上漲的同時提高了購房總成本，讓一部分人放棄買房的想法。另外說一句，個人住房按揭貸款壞賬率是極低的，但其利息卻越來越高，甚至超過了其他風險更高的貸款利率，這不能不算是一個怪現象。
剛才說到抑制需求，但抑制需求不等于消除了需求，這些政策措施只是把需求留在了以后。
不加大供給，只抑制需求有什么好處呢？最大的好處就是不會對地方正府的土地資產的價值造成危脅。
從供求關系上看。供給沒有增加，而需求也沒辦法降低，想要降低價格，似乎是不可完成的任務。而且為控房價而實行的提高房地產企業的融資成本，提高房貸的利率水平等提高成本的措施最終都會體現在房價里。
我們是社會主義全民所有制。國有資本應該為全民服務，具有公共公益屬性。
房改以后，房產類國企權屬的劃轉和考核機制歷經多次變化，使房產類國企和央企逐漸轉到以盈利為目的。忽視了國企和央企的公共服務職能。18屆三中全會就明確指出了國有資本的公益性作用，要在提供公共服務方面做出更大貢獻。
實際上，國企央企，以自身政治優勢和融資成本優勢，流入各地，高價拿地。一時間，原本主業與房地產毫不相關的煤炭企業、零售企業紛紛涉足房地產，造就了一個又一個地王。這最后都由購房者買單。完全偏離了國資的公益性屬性。
解決這個問題還是要明確國有企業在房地產市場中的角色定位。
住房雙軌制，我覺得是一個好的制度安排。為低收入人群提供保障性住房。為先富起來的，對居住有更高要求的，提供商品房。
老溫認為，當下地方上應該放棄短期利益，加快推進保障房建設，及時、足量地提供保障房供應。
保障房建設利潤低，國有企業無疑要發揮中流砥柱的作用。
去年年底到今年以來，房地產市場的持續低迷，造成一大批房地產企業破產倒閉，房地產企業的減少必然導致行業集中度進一步提高。
可以肯定的是行業集中度的提高肯定不利于消費者，壟斷優勢擴大可能導致新一輪的房價上漲。所以，這里又要強調國企、央企的作用。國有企業一定要發揮房價定海神針的作用，切實貫徹國家的行業指導政策，以保障民生為己任，切不可一切向錢看。
另外，土地收入無疑關系著地方錢袋子。看新聞說有些地方財政吃緊，甚至拖欠了公務員工資五個月。這當然不僅有房地產低迷的原因也有疫情的影響。但是我想，這給地方上敲響了警鐘。是時候要轉變產業結構了，不能夠再依靠房地產挑大梁了。
今天就聊到這邊
我是老溫，感謝收看老溫亂彈，我們下次再會。
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