隨著氣溫逐漸回升，虎年樓市的溫度似乎也在回暖。

上周領證的新房溪悅云和園，成為虎年第一個觸發社保的樓盤。二手房方面，上周末一套東方郡的房源在購房群轉發，第二天就被買走了。有數據顯示，元宵節后，二手房成交回升顯著，最多的一天網簽房源100多套。

2月23日二手房成交超百套 圖源：住保局官網

購房者都在摩拳擦掌進軍樓市了。

但學區房卻一反常態。以西湖區的學區房為例，不管是文教區的“四小龍”，還是古墩求是星洲小學周邊，中介都反映熱度跟去年同期沒法比。

在文教區某中介機構做置業顧問的小陳說，“去年這個時候一天至少帶看4、5個客戶，今年春節回來上班，第一周也就3、4個客戶，第二周更少。當然成交也不高。”要知道去年此時，光她所在的門店，一個月成交10來套學區房是常態。

去年下半年開始遇冷的學區房，還在繼續冷？

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學區房價格回到三年前

“當初漲得有多厲害，現在就跌得有多厲害”

受教育制度改革、銀行貸款速度放緩等因素影響，去年二手房市場橫盤了大半年，學區房成交幾乎停滯不前。直到去年年底，學區房成交才開始回溫，但很明顯的“以價換量”，成交量上來了，價格卻急劇下降。

這種降價趨勢一直延續到虎年開年。

東方郡被快速買走的房子，就是一套江南實驗學校的學區房。134.46平方米的三房兩衛，780萬元送車位（車位約35萬元）。刨去車位，折合單價約5.5萬元/平方米。

聽說是房東急售，所以才賣得這么便宜。實際上，跟去年9月份7.2萬元/平方米的簽約價相比，目前東方郡的單價下降了近1萬元/平方米，2月份一套差不多面積的房子，成交單價6.38萬元/平方米。

而處于學區房中心的“頂流”們，下降得更多。文鼎苑不時以法拍房或二手房的形式進入大眾視線，價格幾近腰斬。2月中旬，馬塍路11號一套61.65平方米的法拍房，6.7萬元/平方米的單價，差不多是巔峰時期12.9萬元/平方米的一半。

耀江文鼎苑 圖源：阿里拍賣網

再看看文錦苑7萬元-8萬元/平方米的成交價，銀馬公寓5.7萬元-6.6萬元/平方米的法拍價，價格都下降得厲害。小陳說：“很多學區房價格都回到了三年前?！?/p>

如果講得再具體點，三年前一個重要節點是2018年7、8月份。彼時經過G20杭州峰會，杭州的房價在一波上漲后，達到一個峰值。此后兩三年時間房價維持在一個平穩狀態，直到2021年3月份，學區房被推上一個新巔峰。

巔峰時期杭州學區房漲幅最高的，當屬文鼎苑和星洲花園等小區，前者毗鄰學軍紫金港小學，后者緊挨求是星洲小學，“孟母盤”的名聲、近水樓臺的位置以及內部尚可的環境配套，讓他們在同板塊中“鶴立雞群”。

文鼎苑曾經12.7萬元/平方米網簽價，目前已降到7.8萬元/平方米。動輒掛價10萬元/平方米的星洲花園，也是區域內漲幅最高的小區，目前掛牌均價退到了7.2萬元/平方米，城西中介小寒說，星洲花園6月份之后沒有成交，他感嘆：“當初漲得有多厲害，現在就跌得有多厲害”。

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一路之隔的房子單價相差2萬元

如果要買學區房，一定要注意這些問題

學區房價格能漲那么高，其中起關鍵作用的是房子的學區屬性被放大。家長對優質教育資源的追求，使得主城區即便是老破小，只要有優質學區光環，學區價值就會升高。

為什么學區房站上高位后，巔峰時期并不長，就急轉直下呢？

一方面跟去年整個二手房交易環境有關，另一方面，巔峰也意味著高高在上的價格，對普通人來說接盤并不容易?？們r沖到千萬級的學區房，又有多少年輕父母能承擔得起呢？

而當以價換量，學區房的價格回到了三年前，學區房的受青睞程度似乎卻很難回到從前了。

學區房正走在一條尷尬的路上嗎？

首先從價格上來看，雖然學區價值被擠壓，但買一套學區房的成本還是要遠遠高于普通學區房源。

淺水灣城市花園 圖源：透明售房網

拿西湖區的名都苑和拱墅區的淺水灣城市花園來說，兩者建筑年代差不多，都是2003年、2004年的房子，但擁有文一街小學學區的名都苑掛牌價6.6萬元/平方米，而淺水灣小區均價4.6萬元/平方米，兩者只有一路之隔，單價卻相差2萬元/平方米。

其次，隨著杭州城市骨架拉大，分配生制度、公民同招、教育集團化等教育措施的出臺，教育資源向著均衡化趨勢發展，未來科技城、艮北新城等新興區域都逐漸有了優質學區配套，市區的老牌學區房不再是唯一選擇。

學區價值減弱，大到對整體教育的發展，小到對家庭購房，都是一件好事。不過短期內，學區價值肯定還會存在，對購房者來說，眼下的市場也許是一個入手好時機。

學區房出現低價成交并非個例。拿桂花城來說，2月17日，一套140.39平方米的房子成交912萬元，簽約單價6.4萬元/平方米。中介小寒說,這差不多是自去年二手房大面積降價以來，桂花城目前最便宜的價格。

桂花城大草坪

學區房的價值一定時間內還會持續存在，那些馬上面臨孩子讀書問題的家長，建議在買學區房時盡量選擇房齡新一點的小區，在兼顧居住屬性和學區屬性的時候，前者的比例一定不能小，這樣即便以后學區價值進一步被剔除，居住屬性依然能得到保證。